幸福不是一个地点,而是一个方向。
——————————————————————————–
Powered by 袁哥 yuange#nsfocus.com
研究了下房屋贷款的月供,发现了两个严重问题。
一、月供还款的前期利率计算问题。月供还款的利率是不变的,而开始还款的部分因为贷款时间实际上不长,这部分贷款利率应该是算短期贷款的利率。
二、贷款的利率计算有问题。贷款的月供实际上是月结的高利贷式的利滚利,实际的年利率不是我们贷款的年利率。我们来计算一下:
假设贷款10万20年,我们在招商银行提供的月供计算器上输入年利率6.39%,计算出来月利率5.325‰,月供739.11。
我们来看看我们把这月供的钱不是还钱,而是存入银行,月利率5.325‰,看看20年后我们有多少钱。这个钱第一个月的实际上到20年后有239个月,第二个月的是238个月,到20年后本息合计=739.11*(1.005325^239+1.005325^238…+1.005325+1)=739.11*(1.05325^240-1)/(1.05325-1)=739.11*(3.577303-1)/0.05325=355730.已经是35.5万了,滚得真够快的。那么我们来看那贷款的钱呢。100000*1.05325^240=355730,刚好正确。这说明什么呢,说明我们的贷款实际上是月利率5.325‰的利滚利,那么年利率是多少呢?1.005325^12-1=1.0658051-1=6.58%。看出问题来了没有?这么月供下去不是我们的年利率6.39%。
数学,真神奇,可以让我们看清楚那些流氓的肠肠肚肚。
年利率6.39%的月利率应该是1.0639^1/12-1=5.175‰。我们来计算一下这样的月供是多少。100000*5.175‰/(1.0639^20/(1.0639^20-1))=517.5*1.40790=728.59,每个月少了10块多,钱总共少了2525元。贷款50万的话就是1万多。
下面是招商银行提供的月供计算表:
http://www.cmbchina.com/cmb2005web/cmb (更多…)